1. Về đấu giá quyền sử dụng đất, từ năm 2013 đến đầu năm 2022, UBND tỉnh có 19 Quyết định thu hồi đất, giao Trung tâm Phát triển quỹ đất quản lý 20 khu đất phi nông nghiệp với tổng diện tích là 171.345,8m2, trong đó có 08 khu đất có tài sản trên đất vẫn do chủ sở hữu tài sản quản lý. Thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh về đẩy nhanh tiến độ đấu giá đối với các khu đất trên, Sở Tài nguyên và Môi trường đã tích cực, chủ động, thực hiện nhiều biện pháp nhằm đưa các khu đất đang được giao quản lý ra đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quá trình thực hiện còn gặp nhiều vướng mắc, bất cập, cụ thể:
- Mục đích sử dụng đất khi đưa ra đấu giá ngoài sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất còn phụ thuộc nhiều vào quy hoạch của địa phương như quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn mới, quy hoạch phát triển nhà ở, ... dẫn đến nhiều khu đất khi đưa ra đấu giá lại cần phải xem xét điều chỉnh lại các quy hoạch khác có liên quan mà những nội dung này thuộc chức năng, nhiệm vụ của UBND cấp huyện hoặc của Sở Xây dựng. Việc điều chỉnh nó mất nhiều thời gian, nếu không có sự chỉ đạo quyết liệt hoặc sự chủ động trong phối hợp giữa các sở, ngành, UBND cấp huyện sẽ rất khó thự hiện hoặc bị vụ việc sẽ bị kéo dài, ảnh hưởng lớn đến tiến độ đấu giá quyền sử dụng đất.
- Khi tổ chức đấu giá phải xác định tổng mức đầu tư dự án để tính tỷ lệ vốn chủ sở hữu phải có. Để tính được tổng mức đầu tư theo lý giải của nhiều chiên da phải có quy hoạch chi tiết trong khi việc lập quy hoạch chi tiết thuộc trách nhiệm của sở, ngành khác và cũng còn có những quan điểm, cách hiểu khác nhau như nội dung dưới đây.
- Về quy hoạch chi tiết trong đấu giá quyền sử dụng đất, hiện nay theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 7 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Liên Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tư pháp thì ngay ở bước chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất đã phải có thông tin về “quy hoạch xây dựng chi tiết”. Quy định này chưa phù hợp với mọi trường hợp, thậm chí còn mâu thuẫn, chồng chéo với các quy định khác, cụ thể:
+ Về chủ thể phải lập quy hoạch chi tiết trong bước chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất, khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 quy định quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư dự án lập; khoản 3 Điều 24 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2018 tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch) cũng phân tách rạch ròi nhiệm vụ tổ chức lập quy hoạch chi tiết, theo đó, UBND cấp huyện tổ chức lập nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng khu vực được giao quản lý; chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư. Như vậy, tại thời điểm chuẩn bị hồ sơ đấu giá chưa có chủ đầu tư và khi chưa có chủ đầu tư thì trách nhiệm lập quy hoạch xây dựng chi tiết và chi trả kinh phí thực hiện hiện nay còn nhiều bất cập. Nếu cơ quan nhà nước tổ chức lập quy hoạch chi tiết bằng vốn ngân sách để đấu giá thì lại trái quy định tại khoản 1 Điều 12 Luật Quy hoạch đô thị, theo đó ngân sách chỉ sử dụng để lập quy hoạch chi tiết dự án không có mục đích kinh doanh.
+ Tại khoản 5 Điều 10 Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng quy định: trường hợp dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 5 ha (nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì tiến hành lập dự án đầu tư xây dựng mà không phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng. Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch phân khu xây dựng hoặc giấy phép quy hoạch; đảm bảo việc đấu nối hạ tầng kỹ thuật, phù hợp với không gian kiến trúc khu vực. Nếu theo quy định này, thì nhiều khu đất đấu giá trên địa bàn tỉnh không phải lập quy hoạch xây dựng chi tiết.
- Về xác định giá trị còn lại của tài sản trên đất, theo quy định của pháp luật đất đai, đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm mà nhà đầu tư tự nguyện trả lại đất trước thời hạn thì khi thu hồi đất, Nhà nước có trách nhiệm hoàn trả giá trị còn lại của tài sản trên đất. Cơ quan có thẩm quyền xác định giá trị còn lại là cơ quan tài chính cùng cấp với cơ quan thu hồi đất. Tuy nhiên, nhiều khu đất đến nay chưa xác định giá trị còn lại của tài sản trên đất làm cơ sở hoàn trả cho nhà đầu tư và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.
2. Về bồi thường, giải phóng mặt bằng
- Hiện nay, pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng về cơ bản đã được quy định tương đối đầy đủ, rõ trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị. Tuy nhiên, thực tế trong thời gian qua, nhiều địa phương chưa làm hết trách nhiệm, kiến nghị tháo gỡ nhiều vướng mắc mà theo quy định thuộc trách nhiệm của địa phương, gây áp lực giải quyết công việc rất lớn cho các sở, ngành thuộc tỉnh (hầu hết các dự án đều có đề xuất tháo gỡ, xin cơ chế hỗ trợ, mặc dù nhiều trường hợp địa phương biết rõ không được nhưng vẫn cứ đề xuất).
- Công tác quản lý đất đai tại các địa phương còn nhiều bất cập, đặc biệt trong quản lý đối với đất nông nghiệp chuyển đổi, đất trong phạm vi hành lang bảo đảm an toàn công trình giao thông đường bộ. Những nội dung này, thời gian gần đây UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có nhiều văn bản chỉ đạo, yêu cầu chấn chỉnh nhưng nhiều địa phương chưa nghiêm túc thực hiện, thể hiện ở nhiều nội dung đề xuất hỗ trợ đối với cả các trường hợp vi phạm mà theo quy định phải yêu cầu tháo dỡ, buộc di chuyển.
3. Để tháo gỡ các vướng mắc, bất cập trên, đẩy nhanh tiến độ đấu giá quyền sử dụng đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện các công trình, dự án trọng điểm trên địa bàn tỉnh, thiết nghĩ các cơ quan có thẩm quyền cần xem xét chỉ đạo và quyết định các vấn đề cụ thể dưới đây:
- Về công tác đấu giá quyền sử dụng đất chỉ cần phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà ở, còn các quy hoạch khác có liên quan có thể xem xét, điều chỉnh cho phù hợp (Luật về quy hoạch hiện nay quy hoạch sử dụng đất phải đi trước); xem xét, không cần lập quy hoạch xây dựng chi tiết đối với các khu đất nhỏ, có quy mô diện tích dưới 05ha, trừ các trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở; chỉ đạo cơ quan tài chính sớm chủ trì tính toán giá trị còn lại của tài sản trên các khu đất thu hồi theo quy định của pháp luật.
- Về bồi thường, giải phóng mặt bằng, xem xét, sớm sửa đổi Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quy định tại Quyết định số 37/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh theo hướng quy định rõ hơn các trường hợp được hỗ trợ khác để các địa phương có căn cứ thực hiện, không phải xin ý kiến nhiều; chỉ đạo, yêu cầu các địa phương nghiêm túc thực hiện các chỉ đạo của UBND tỉnh về quản lý đất nông nghiệp chuyển đổi, đất trong phạm vi hàng lang an toàn đường bộ, kiên quyết xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm cả đối với người sử dụng đất cũng như trách nhiệm của các địa phương, đặc biệt là UBND cấp xã; nâng cao trách nhiệm, tính chủ động, dám nghĩ, dám làm và đề xuất các giải pháp của địa phương nhằm đảm bảo cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đúng quy định, có lý, có tình; cấp trên chỉ xem xét, giải quyết, tháo gỡ các vướng mắc, bất cập đối với những nội dung thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND tỉnh./.